Atrasei o aluguel: o que a lei diz e como negociar

Atrasar o aluguel não faz você perder a casa de um dia para o outro. Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o proprietário que quer o imóvel de volta precisa entrar na Justiça com uma ação de despejo, e mesmo com o processo aberto a lei dá ao inquilino uma chance de pagar e ficar. O caminho mais barato, porém, é negociar antes, por escrito.

Quando o aluguel conta como atrasado

O prazo de pagamento é o que está no contrato. Se o contrato não disser nada, a lei manda pagar até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I). Passou disso, você está em atraso.

A falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos, como as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII), é um dos motivos que permitem desfazer a locação (art. 9º, III).

E a multa? A Lei do Inquilinato não fixa o percentual da multa por atraso nem o dos juros. Em geral, esses números vêm do contrato que você assinou, então releia a cláusula de pagamento antes de qualquer conversa.

O que o proprietário não pode fazer por conta própria

A lei é direta: seja qual for o motivo do fim da locação, a ação do proprietário para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º). E, enquanto a locação dura, ele tem o dever de garantir o uso pacífico do imóvel (art. 22, II).

Na prática, trocar a fechadura, tirar seus móveis, impedir sua entrada ou cortar água e luz para forçar o pagamento não são caminhos que a lei prevê para cobrar aluguel. Se algo assim acontecer:

• guarde provas: fotos, mensagens, nomes de quem viu;
• não assine nada sob pressão;
• procure a Defensoria Pública da sua cidade ou um advogado.

Outra regra útil: o proprietário tem que dar recibo discriminado de tudo o que você paga, sem quitação genérica (art. 22, VI). Peça e guarde todos.

Como funciona o despejo por falta de pagamento

Depois que a ação começa, você é citado, ou seja, recebe o aviso oficial do processo. A partir daí, a lei prevê prazos curtos. A tabela resume os principais:

A liminar merece atenção. Quando o contrato não tem fiador, caução, seguro-fiança nem cessão de cotas de fundo de investimento (as garantias do art. 37), o juiz pode mandar desocupar em 15 dias sem ouvir o inquilino antes. Mesmo nesse caso, se dentro desses 15 dias você depositar em juízo o total devido, a lei permite evitar a rescisão e a liminar (art. 59, §3º).

Pagar dentro do processo: quanto custa

Pagar o débito no processo para continuar no imóvel tem um nome técnico: purga da mora. É feito por depósito judicial e inclui (art. 62, II):

• os aluguéis e encargos que vencerem até o pagamento;
• as multas do contrato, quando exigíveis;
• os juros de mora;
• as custas e os honorários do advogado do proprietário, de 10% do valor devido se o contrato não prever outro percentual.

Os aluguéis que forem vencendo até a sentença também precisam ser depositados (art. 62, V).

Num exemplo simples, com números hipotéticos: imagine um aluguel de R$ 1.000 e um contrato com multa de 10% e juros de 1% ao mês sobre o aluguel. Com um mês de atraso, a dívida fica assim:

• aluguel: R$ 1.000;
• multa de 10%: R$ 100;
• juros de 1%: R$ 10;
• total: R$ 1.110.

Se isso for parar no processo, entram os honorários de 10% sobre o total devido: R$ 111. O depósito passa a R$ 1.221, sem contar as custas e os aluguéis que vencerem no caminho. Os percentuais do seu contrato podem ser outros.

Como negociar antes do processo

Um roteiro para combinar com o proprietário como pagar o atraso:

1. Faça a conta do que deve hoje, com a multa e os juros do seu contrato.
2. Veja quanto cabe de verdade no seu mês. O guia O salário acaba antes do mês ajuda a achar essa folga.
3. Mande a proposta por escrito (e-mail ou mensagem), com valor de entrada, número de parcelas e datas. Peça também que não corra nova multa enquanto o acordo for cumprido.
4. Só conte o acordo como fechado quando a resposta vier por escrito, com os mesmos números.
5. Pague o aluguel do mês junto com as parcelas do atraso e guarde cada recibo.

Cuidado com a ideia de pegar um empréstimo caro para pagar o aluguel: pode trocar uma dívida por outra maior. Antes, leia Empréstimo para pagar dívidas.

Se o contrato tem fiador, avise essa pessoa. Ela pode ser cobrada junto (art. 62, I) e também pode fazer o depósito para evitar a rescisão (art. 62, II). Para entender o que o fiador assumiu, veja Emprestar o nome.

Se sair do imóvel for o melhor caminho

Às vezes o aluguel ficou pesado demais para o orçamento. Se você devolver o imóvel antes do fim do contrato, a multa combinada é proporcional ao período cumprido (art. 4º); na prática, como orienta o Procon-SP, ela incide sobre os meses que faltam. Num exemplo hipotético: contrato de 36 meses e multa de três aluguéis de R$ 1.000, ou R$ 3.000. Saindo depois de 24 meses, faltam 12. A multa proporcional fica em R$ 3.000 ÷ 36 × 12 = R$ 1.000.

Duas regras ajudam aqui:

• não há multa se a saída for por transferência feita pelo seu empregador para outra cidade, com aviso por escrito ao proprietário com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único);
• se o contrato já está por prazo indeterminado, basta avisar por escrito com 30 dias de antecedência (art. 6º).

Sair não apaga o aluguel atrasado: ele continua devido e entra na negociação.

Onde buscar ajuda sem pagar

A Constituição prevê assistência jurídica integral e gratuita para quem comprova não ter recursos (art. 5º, LXXIV), e esse papel é da Defensoria Pública (art. 134). Recebeu uma citação de despejo? Procure a Defensoria no mesmo dia, porque os prazos de 15 dias passam rápido. Este guia explica a lei em termos gerais, e cada contrato tem detalhes que só a análise do seu caso resolve.