Usar o FGTS para comprar a casa própria: quem pode e como funciona

Dá para usar o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na compra da casa própria se você somar pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, não tiver financiamento ativo do Sistema Financeiro da Habitação e não for dono de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. O imóvel precisa ser residencial urbano, servir de moradia para você e caber nas regras do sistema. Tudo passa por um agente financeiro: o dinheiro sai da sua conta do FGTS direto para o negócio.

Para que o FGTS pode ser usado na moradia

A Lei 8.036/1990, no art. 20, lista três usos ligados à casa própria:

• pagar todo ou parte do preço na compra da moradia própria (inciso VII);
• quitar ou amortizar o saldo devedor de um financiamento, ou seja, abater a dívida de uma vez (inciso VI);
• pagar parte das prestações de um financiamento (inciso V).

A lei também permite que esses três usos ocorram fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), desde que dentro dos mesmos limites financeiros do SFH (art. 20, §23). E o direito de comprar moradia com o FGTS só pode ser exercido para um único imóvel (art. 20, §3º).

O Manual de Moradia Própria, que é a norma do agente operador do FGTS para essas operações, detalha a compra de imóvel concluído, a compra de imóvel em construção e o uso do saldo em financiamentos.

Quem pode usar

As condições do trabalhador estão na lei (art. 20, VII e §17) e no Manual:

• ter no mínimo três anos sob o regime do FGTS, contando todos os períodos, seguidos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes;
• não ter financiamento ativo do SFH em nenhuma parte do país;
• não ser dono, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial, pronto ou em construção, no município onde trabalha ou no município onde mora, incluindo os vizinhos e os da mesma região metropolitana.

Repare no detalhe: ter um imóvel em outra cidade, longe de onde você vive e trabalha, não impede automaticamente. Quem confere o seu enquadramento é o agente financeiro, com base nos documentos que você apresenta.

Quais imóveis entram

O imóvel também tem regras, todas no Manual:

• ser residencial urbano e destinado à sua moradia, o que você declara sob as penas da lei;
• estar matriculado no Cartório de Registro de Imóveis, sem impedimento à venda;
• ser financiável nas condições do SFH;
• ter valor de avaliação dentro do limite máximo do SFH, que é definido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e muda de tempos em tempos;
• ficar no município onde você trabalha ou onde mora (ou nos vizinhos e na mesma região metropolitana), conforme as regras de localização do Manual.

Como o limite de valor muda, não confie em número tirado de conversa ou de anúncio. Peça ao agente financeiro o limite vigente na data da sua operação.

Entrada, parcelas e saldo devedor: como o dinheiro entra

Num exemplo com números hipotéticos, imagine um imóvel de R$ 150.000 em que o agente financeiro pede R$ 30.000 de entrada, e um saldo de R$ 10.000 no FGTS:

• o FGTS cobre R$ 10.000 da entrada;
• faltam R$ 20.000, que precisam sair de dinheiro guardado;
• o financiamento fica em R$ 120.000.

Agora outro exemplo, também hipotético, para as parcelas: prestação de R$ 1.000. O FGTS pode abater até 80%, ou seja, até R$ 800. Você paga R$ 200 por mês. Em 12 meses, isso usa R$ 9.600 do saldo (R$ 800 × 12).

Antes de comparar propostas de financiamento, entenda o CET, o número que junta juros, tarifas e seguros num custo só. E, se você ainda está juntando a parte da entrada que o FGTS não cobre, o guia sobre liquidez diária mostra como guardar sem travar o dinheiro.

Passo a passo

1. Consulte o seu saldo e o histórico de depósitos no aplicativo oficial do FGTS ou numa agência da Caixa, que é o agente operador do fundo.
2. Confira se você soma três anos sob o regime do FGTS e se não tem imóvel ou financiamento que impeça o uso.
3. Escolha o imóvel e confirme com o agente financeiro se ele se enquadra no SFH e no limite de valor vigente.
4. Autorize o agente financeiro a consultar o seu saldo pelo aplicativo oficial. Pelo Manual, essa autorização vale por 90 dias e pode ser cancelada.
5. Entregue os documentos que o agente financeiro pedir, conforme o Anexo I do Manual.
6. Assine o contrato. O valor do FGTS é debitado da sua conta e repassado ao vendedor.

Quem confere tudo é o agente financeiro, e as declarações são exigidas a cada movimentação.

Saque-aniversário e antecipação: o cuidado que muda a conta

Quem optou pelo saque-aniversário ainda pode usar o FGTS na moradia. A lei mantém para essa modalidade as hipóteses do art. 20, com exceção de algumas, como a demissão sem justa causa (art. 20-A, §2º, II).

O problema aparece quando a pessoa fez a antecipação do saque-aniversário, ou seja, pegou um empréstimo dando os saques futuros como garantia. Nesse caso, a lei prevê o bloqueio de parte do saldo, conforme regulamento do Conselho Curador do FGTS, e as outras movimentações respeitam esse limite (art. 20-D, §§4º e 5º). Segundo o FGTS, o que fica bloqueado não é só o valor emprestado, mas a parte do saldo que serve de base de cálculo para ele.

Resultado prático: o saldo que aparece no extrato pode ser maior do que o saldo que você consegue usar na casa. Confira isso antes de fechar qualquer conta de entrada.

O que não fazer

• Não declare que vai morar no imóvel se não vai. Pelo Manual, se ficar comprovado que o imóvel nunca serviu de moradia, o caso é levado ao Ministério Público e à Polícia Federal e o valor usado é cobrado de volta.
• Não pague ninguém por fora para "liberar" o seu FGTS. O uso na moradia é feito pelo agente financeiro, dentro do contrato. Se ele cobrar tarifa pela operação, peça o valor por escrito antes.
• Não feche o negócio antes de o agente financeiro confirmar que você e o imóvel se enquadram.

Este guia explica a regra geral. Situações como divórcio, imóvel herdado ou compra em grupo têm regras próprias no Manual e merecem conversa com o agente financeiro ou com a Defensoria Pública.