Reajuste do aluguel: como é calculado e quando pode subir

O reajuste do aluguel é a correção do valor por um índice de preços escolhido no contrato, e só pode acontecer uma vez a cada 12 meses. A conta é simples: você pega o aluguel atual e aplica a variação acumulada desse índice no período. Mudanças fora disso dependem de acordo entre você e o proprietário ou de uma revisão na Justiça.

Reajuste, revisão e acordo: três coisas diferentes

Muita gente chama tudo de "aumento", mas a lei separa três situações:

O reajuste não exige conversa: se a cláusula existe, o proprietário pode aplicá-la na data certa. O acordo exige que os dois concordem. A revisão é um processo na Justiça.

Quando o aluguel pode subir

A Lei 10.192/2001 admite reajuste por índice de preços nos contratos com prazo de um ano ou mais (art. 2º). E diz que é nula de pleno direito qualquer cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano (art. 2º, §1º). Também são nulos os expedientes que, na prática, produzam o mesmo efeito de um reajuste em prazo menor (art. 2º, §3º).

Na prática:

• o aluguel não pode ser reajustado a cada seis meses, nem "um pouco agora e o resto depois";
• a contagem dos 12 meses parte do início do contrato ou do último reajuste;
• se houve revisão, o novo período começa a contar da data dessa revisão (Lei 10.192/2001, art. 2º, §2º).

A Lei do Inquilinato acrescenta uma proibição: o aluguel não pode ser fixado em moeda estrangeira nem amarrado à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17).

Qual índice vale para o seu contrato

O índice é o que está escrito na cláusula de reajuste. Dois exemplos de índice que podem estar no seu contrato:

• IPCA, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, calculado e divulgado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística);
• IGP-M, o Índice Geral de Preços do Mercado, divulgado pela Fundação Getulio Vargas (FGV).

Esses índices mudam todo mês, e o acumulado de um ano pode ser bem diferente do de outro. Por isso não existe um "percentual do reajuste do aluguel" que valha para todo mundo. O número certo é o acumulado do índice do seu contrato nos 12 meses de referência que a cláusula define.

Onde consultar sem custo:

• o IBGE publica o IPCA com o percentual acumulado nos últimos 12 meses;
• a Calculadora do Cidadão, do Banco Central, corrige um valor entre duas datas por vários índices, entre eles o IPCA e o IGP-M.

Como fazer a conta, com exemplo

A fórmula é: novo aluguel = aluguel atual × (1 + índice acumulado).

Num exemplo com números hipotéticos, imagine um aluguel de R$ 1.000 e um índice acumulado de 5% em 12 meses:

• 5% vira 0,05 na conta;
• R$ 1.000 × 1,05 = R$ 1.050;
• o aumento é de R$ 50 por mês, ou R$ 600 em 12 meses.

Agora o detalhe que mais confunde. O acumulado não é a soma dos meses: cada mês incide sobre o valor já corrigido. É a mesma lógica dos juros compostos, explicada em Juros ao mês e ao ano. Imagine, também como exemplo, três meses com 1%, 2% e 1%:

• a soma simples daria 4%;
• a conta certa é 1,01 × 1,02 × 1,01 = 1,0405, ou seja, 4,05%.

Num aluguel de R$ 1.000, a diferença é de R$ 0,50. Parece pouco, mas em 12 meses e em valores maiores ela cresce. A Calculadora do Cidadão já faz a conta do jeito certo, multiplicando os índices mensais.

Como conferir o aviso de reajuste

Quando chegar o aviso, confira cinco pontos:

1. O índice usado é o mesmo que está no contrato.
2. Já se passaram 12 meses desde o início do contrato ou do último reajuste.
3. O período do índice corresponde aos 12 meses certos.
4. O índice foi aplicado sobre o valor do aluguel. Condomínio e outros encargos têm cobrança própria, conforme o contrato.
5. A conta fecha: refaça com a fórmula ou na Calculadora do Cidadão.

Se algo não bater, peça por escrito a memória de cálculo, ou seja, o passo a passo de como chegaram ao novo valor. O proprietário também tem o dever de dar recibo discriminado do que você paga (Lei 8.245/1991, art. 22, VI).

Dá para negociar o reajuste?

Dá. A lei permite que as partes fixem um novo valor de comum acordo e também que mudem a cláusula de reajuste (art. 18). Algumas propostas que você pode levar:

• aplicar só parte do índice neste ano;
• trocar o índice do contrato por outro nos próximos reajustes;
• manter o valor em troca de um prazo de contrato maior.

Nenhuma delas é obrigatória para o proprietário. O que ajuda na conversa é mostrar que você paga em dia e que quer continuar no imóvel. Se fecharem acordo, registrem num aditivo assinado pelos dois.

Antes de aceitar ou recusar, veja quanto o novo valor pesa no seu mês. O método de Dividir o salário em potes ajuda a enxergar se a moradia ainda cabe junto com as outras contas.

Revisão depois de três anos

O reajuste anual corrige pela inflação do índice. Mas, com o tempo, o aluguel pode ficar acima ou abaixo do que se cobra por imóveis parecidos na região. Para isso existe a revisão: sem acordo, depois de três anos de contrato ou do último acordo, o proprietário ou o inquilino pode pedir na Justiça que o aluguel seja ajustado ao preço de mercado (art. 19).

Repare que a revisão vale para os dois lados. O valor pode subir ou descer, conforme o que a Justiça apurar. Se você pensa nesse caminho ou recebeu uma ação de revisão, procure a Defensoria Pública ou um advogado para avaliar o seu caso.